Hypothekarkredit: Vorzeitige Rückzahlung – Was ist zu beachten?
Bei der Kreditaufnahme gehst du davon aus, dass du deinen Immobilienkredit über die vereinbarte Laufzeit zurückzahlen wirst.
Was passiert jedoch wenn sich deine Situation ändert und du früher als geplant zurückzahlen möchtest?
Beispiel:
Dein monatliches Nettoeinkommen erhöht sich im Laufe der Jahre und du beschließt deinen Kredit – teilweise oder ganz – früher zu zurückzuzahlen. Welche Kosten können anfallen?
Vorzeitige Rückzahlung von Fixzinskredite:
Die vorzeitige Rückzahlung von Hypothekarkrediten mit Fixzinssatz kann zusätzliche Kosten auslösen. Diese Kosten nennt man auch „Pönale“ oder „Breakage costs“ Der Grund diese Kosten liegt darin, dass die Bank sich für die Fixzinsphase selbst einen entsprechenden Zinssatz gesichert (man spricht hier auch von einem sogenannten „Zinshedge“) hat bei einer vorzeitigen Rückzahlung durch dich daraus auch Kosten für die Bank entstehen können. Falls die Bank dir „Breakage costs“ (Pönale) berechnet sollte die Bank allerdings den Nachweis erbringen welcher Nachteil ihr aus der vorzeitigen Auflösung entstanden ist.
Vorzeitige Rückzahlung bei Krediten mit variablem Zinssatz:
Bei Krediten / Darlehen mit variablen Zinsen sollte eine vorzeitige teilweise oder gänzliche Tilgung (=Rückzahlung) jederzeit kostenfrei möglich sein. Im Kreditvertrag, Darlehensvertrag sollte auch keine betragsmäßige Einschränkung für ein vorzeitige Tilgung enthalten sein. D.h. du solltest – ohne Mindestbetrag – jeden Betrag den du möchtest vorzeitig zurückzahlen dürfen.
Umschuldung:
Falls du während der Laufzeit deines Kredites zu einer anderen Bank wechseln willst (= Umschuldung) beachte, dass neben den allenfalls anfallenden „Breakage costs“ in einer Fixzinsphase auch Zusatzkosten wie z.B. neuerliche Eintragung ins Grundbuch etc. anfallen und vergleiche diese diese mit dem Vorteil einer allfälligen günstigeren Rate!
Achte daher bereits vor Abschluss auf folgende Details in deinem Vertrag:
Vorzeitige (Teil)-tilgungen sollten:
- Jederzeit
- Spesenfrei
- ohne Mindesthöhe
möglich sein.
Das verschafft dir die nötige Flexibilität um im Bedarfsfall deinen Kredit vorzeitig und ohne zusätzliche Kosten zurückzuzahlen zu können. Durch eine vorzeitige Tilgung verringert sich auch deine Gesamtbelastung.
Regel:
Kläre die Höhe von allfälligen „Breakage costs“ (Pönale) bei vorzeitiger (Teil-)Rückzahlung deines Kredites – vor allem bei Fixzinskrediten – um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Bei Krediten mit variablen Zinsen sollte eine vorzeitige Rückzahlung jederzeit, ohne Betragsbeschränkung (= ohne Mindestbetrag) kostenlos möglich sein.