Die wichtigsten Merkmale des Hypothekarkredites

In der Regel liegt die Laufzeit eines Hypothekarkredites zwischen 20 und 40 Jahren. Als Mindestlaufzeit sind 10 Jahre üblich. Eine Ausnahme bilden Immobilienprojekt für die Errichtung und den anschiessenden Verkauf von Immobilien.
Hier sind auch kürzere Laufzeiten möglich und üblich.

Eintragung einer Hypothek ins Grundbuch, zusätzliche Sicherheiten sind möglich. Diese sollten aber immer dazu führen, dass eine bessere Kondition gewährt wird.

ab EUR 20.000. Geringere Kreditbeträge sind zwar möglich, bilden aber die Ausnahme.

Ist in der Regel erforderlich. Die Banken verlangen oft zumindest Eigenmittel in Höhe der Nebenkosten. Eine Vollfinanzierung ohne Eigenmittelanteil ist eher die Ausnahme.

Das ist die „dynamischen Seite“ der Beurteilung. Hier wird beurteilt ob – das verfügbare Einkommen (Gesamteinkommen aller Personen die an dieser Finanzierung teilnehmen wollen) abzüglich der Ausgaben – für die Rückzahlung des Kredites/Darlehens ausreicht.

Eine Schätzung der Immobilie ist erforderlich. Hier spricht man auch von der „statischen Seite“ der Beurteilung. Bei der Liegeschaftsschätzung wird der Wert der zu finanzierenden Liegenschaft (Haus, Wohnung, Grundstück etc.) ermittelt. Das kann vor Ort oder mittels einer „Fernschätzung / Schreibtischschätzung“ erfolgen. Zu beachten ist dabei, dass die Banken zwischen dem „Verkehrswert“ und dem „Belehnwert“ unterscheiden. Der Belehnwert liegt in der Regel bei rd. 60 – 80 % des Verkehrswertes. Der Wert der Immobilie hängt wesentlich von der Lage, dem Zustand und der Verwertbarkeit der Immobilie.

Die Kreditrate eines Hypothekarkredites setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen und wird auch „Pauschalrate“ oder „Annuität“ genannt. Der Zinsanteil ist am Beginn der Laufzeit hoch und sinkt über die Laufzeit zugunsten des Tilgungsanteils. Die Höhe der (monatlichen) Rate bleibt (bei gleichbleibenden Zinsen) konstant. Eine Sonderform ist die Kapitalrate bei der jeweils ein fixer Kapitalbetrag getilgt wird.

Bei Fixzinsvereinbarungen bleibt die Höhe der Zinsen während der Laufzeit der Vereinbarung unverändert. In Niedrigzinsphasen ist der Abschluss von Fixzinsvereinbarung attraktiv sofern man mit steigenden Zinsen während der Laufzeit der Fixzinsvereinbarung rechnet.

Bei variablen Zinsen werden die Zinsen an die aktuellen Marktverhältnisse angepasst. Grundlage für die Anpassung ist ein vertraglich vereinbarter Zinsindikator. Ändert sich dieser Indikator kommt es zur Erhöhung oder zur Senkung des Zinssatzes. Ein gängiger Indikator ist der EURIBOR (European Interbank Offered Rate).

Es ist auch möglich für einen Teil der Kreditlaufzeit einen fixen Zinssatz zu vereinbaren und danach auf einen variablen Zinssatz umzustellen. Dadurch lassen sich die Vorteile beider Modelle kombinieren.

Bei variablen Zinssatzvereinbarungen können auch Untergrenzen (Floors) und Zinssatzobergrenzen (Caps) vereinbart werden. Bei einer Zinssatzobergrenze wird verhindert, dass der Kundenzinssatz über diese Grenze steigt, auch wenn die Marktzinsen (z.B. der 3-Monats-EURIBOR + Kundenaufschlag) über diesen Wert steigen. Eine Zinssatzuntergrenze ist eher ungebräuchlich und verhindert, dass der Kundenzinssatz unter einen festgelegten Referenziert fällt. Bausparkassen arbeiten beispielsweise mit Zinssatzobergrenzen um das Risiko steigender Zinsen für den Kunden zu begrenzen.